הגנת הדייר והחוק היבש

כשהחוק והצדק אינם נפגשים

עו"ד יוסף אורון

כפרקליט צעיר עברתי רבות במנהרותיו ומחילותיו של חוק הגנת הדייר חוק הגנת הדייר{נוסח משולב}, תשל"ב-1972. הקרוי בפי העם גם "חוק דמי מפתח".

החוק, מגדיר את אופן התנהלות בעל בית והדייר המוגן, כל אחד בהתאם לחובותיו וזכויותיו. החוק חל על דיירים המחזיקים בדירות או מחזיקים בית עסק. עברו שנים רבות מאז נחקק החוק, העיתים השתנו קסמם של המושגים  "דייר מוגן"  ו"דמי מפתח" התפוגג.

אם בעבר, היה מסדרון בית משפט השלום מלא בניצים על סעיפיו של החוק, כיום נותר שופט שלעת מצוא עוסק בתיק כזה או אחר המגיע לפתחו בנושאיו של החוק.

הנוסח המשולב של החוק פורסם בשנת תשל"ב-1972.
מדובר בחוק שעבר תיקונים ושלבים שונים ושהסדיר מצב שהיה מקובל בעבר של שכירויות שיש בהן הגנה של החוק.

שכירות מעצם טיבה וטיבעה היא מצב זמני קצר או ארוך שמעליו קיימת בעלות והיא כפופה לבעלים של הנכס. שכירות מוגנת יציר החוק, מקנה לשוכר הגנה שלא ניתן יהיה לפנותו בקלות והיא ניתנת בתמורה לתשלום מראש של סכום הקרוי "דמי מפתח" והמבטיח כי דמי השכירות, בין אם עסק או דירה יהיו כפופים לשינויי תקנות מתאימות ובכל מקרה יוכל הדייר להמשיך ולהתגורר או לקיים את עסקו בלא חשש מגחמות הבעלים כל עוד הוא מקיים את דרישות החוק ו/או התקנות.
כך מפרט החוק את תחולת החוק על נכסים שהושכרו בעבר או בעתיד על בניינים חדשים ועל נכס שהוא "מושכר מעורב" דהיינו חלקו דירה וחלקו בית עסק.כן  מוסדרים ענייני שכירות ראשית ושכירות משנה.
מטבע הדברים ומאחר וחוק הירושה איננו חל על מושכרים מסוג זה, מסדיר החוק עניינים הנובעים ממותו של דייר, אם בדירה ואם בבית עסק.
כן מסדיר החוק עניין דמי מפתח וחלוקתם, שירותים ותיקונים תלותם וחלוקתם, נוהל וסדרי דין לעניין תחלופת דיירים בדירות ובתי עסק, גובה דמי שכירות ע"פ תקנות שמתוקנות מפעם לפעם ועילת פינוי.
עילות הפינוי -החוק מסדיר ב"רשימה סגורה" את עילות הפינוי.  העילות קבועות בסע' 131 לחוק ואולם ראוי לציין כי קיימת עילת פינוי של נטישת המושכר ע"י הדייר. עילה זו אינה מצויה בעילות הפינוי המוזכרות בסעיף ואולם היא נובעת מהגדרת המונח "דייר" בהגדרות המובאות בסע' 1 לחוק. דייר הוא "מי שמחזיק בנכס". מי שאינו מחזיק מאבד את המונח "דייר" ועל כן אינו ראוי להמשיך להחזיק תחת הגנת החוק.

לפני למעלה משלושה עשורים הזדמן לי לייצג אדם ערירי שהחזיק כדייר מוגן במושכר קטן ועלוב בלב ירושלים.לימים חלה האיש ומשהיו נהירים לו סעיפי החוק, עשה להעברת המושכר לאחר ע"מ להציל את מעט התמורה מדמי המפתח המגיעה לו כדייר יוצא.
על פי החוק, פנה הדייר לבעל הבית אשר התעקש וסירב ליתן לו את המגיע לו ואז היה צורך לפנות לבעל הבית תוך הצעת דייר מוצע לתשלום הסכום המוצע שממנו יקבל מרשינו את חלקו כנקוב בחוק.
ואכן מרשינו מצא דייר שהיה מעוניין בכך ונערכו תצהירים כחוק שנשלחו לבעל הבית אשר אמור היה להשיב בתוך 30 יום אם הוא מסכים לדייר המוצע או שבדעתו להחזיר לעצמו את המושכר.
בעל הבית ניצל את מלוא 30 הימים ולא השיב דבר.
הפרוצדורה שנותרה, היתה לפנות לביהמ"ש ע"מ לקבל רשות להעביר המושכר לדייר המוצע, ואכן נפתח תיק בבימ"ש כאשר בעל הבית משתמש בכל תכסיס משפטי ע"מ לעכב את החלטת ביהמ"ש.
משרדינו פנה לשופט המכובד (שופט מוכר וידען, בעל לב ומצפון שברבות הימים עלה וכיהן בבית המשפט המחוזי), והביא בפניו את עובדת היות הדייר היוצא איש חולה במחלה סופנית.
כב' השופט נעתר וקיים דיונים רצופים באותו שבוע כאשר ביום חמישי הודיע לצדדים כי ביום ראשון יינתן פסק דין.
רצה הגורל ובמהלך השבת נפטר מרשינו.
ביום א' בבוקר, בטרם היה ידוע על הפטירה, ניתן פס"ד המאשר את העברת המושכר.
למחרת, משנודע דבר הפטירה, ביקש בעל הבית באמצעות פרקליטיו את ביטול פסה"ד עקב הפטירה ואולם השופט לא נעתר לבקשה בטענה כי פסה"ד ניתן טרם ידיעת עובדת הפטירה.
בעל הבית ערער על החלטה זו לביהמ"ש המחוזי. ביהמ"ש קיבל את הערעור וקבע כי זכויות הדייר פוקעות בפטירתו.
הרגשתי היתה, וכך אף נמסר לי ע"י אחד השופטים  בהזדמנות אחרת כי הם מצרים על ההחלטה ואולם זה החוק..

אכן החוק יבש והצדק איננו נפגש עימו לעיתים קרובות.

עדיין, יש צורך בהבנה מעמיקה בנבכי החוק ככל שנתקלתם בסוגיה דומה.

ככל שנתקלתם בסוגיה הנובעת מחוק זה, מוזמנים לפנות למשרדנו, לתאום פגישת ייעוץ מקצועי מקיפה.